Понимают ли клиенты риски? Почему «субсидирование» ставки застройщиком не выгодны для участников долевого строительства?
На первый поверхностный взгляд, комиссионное вознаграждение, выплачиваемое застройщиком банку, или так называемое «субсидирование» уменьшает ставку участника долевого строительства по ипотечному кредиту. Но субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья.
Субсидированную ипотеку специалисты офисов продаж застройщиков преподносят как какой-то чудо-инструмент, с помощью которого можно очень выгодно купить жилье. На деле ипотека с низкой ставкой обладает рядом подводных камней, о которых застройщики умалчивают. Так называемая «ипотека от застройщиков» — чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой повышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком.
У дешевой ипотеки есть недостатки, о которых надо знать прежде, чем принять решение оформить такой кредит:
Во-первых, увеличение стоимости квадратного метра, так как все затраты по выплате комиссионного вознаграждения банку застройщик неизбежно включит в стоимость квадратного метра.
Во вторых, минимальный первоначальный взнос увеличивается. Обычно банки устанавливают минимальную сумму, которую должен оплатить сам заемщик, в процентах от стоимости недвижимости. Но поскольку стоимость квартир, которые продают «по акции», — выше, то и первоначальный взнос будет больше.
В третьих, после истечения «льготного» периода (это обычно от одного года до трех лет), когда застройщик уплачивает банку комиссионное вознаграждение, банк вернется к рыночной ставке по ипотечному кредиту. После этого, если кредит не закрыть, заемщику придется платить ипотеку по рыночной ставке или по ставке льготной ипотеки, если кредит с госучастием. Рассчитывайте свои силы сразу с учётом максимальной ставки, прописанной в договоре с банком.
В четвертых, налоговый вычет уменьшается. Если вы покупаете жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат составляет 390 000 рублей. Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, значит, и вычет будет небольшим.
Такие предложения нельзя назвать обманом покупателей, но и их условия далеко не такие выгодные, как об этом рассказывают специалисты отделов продаж. Здесь все просто: квартира на таких условиях, выставляется по более высокой цене, чем аналогичная в том же жилом комплексе, но продаваемая по классической схеме. В среднем по рынку надбавка составляет до 15-20%, но может достигать 25-35%. В абсолютных единицах — это переплата до нескольких миллионов рублей. Разницу по ипотечной ставке банку субсидирует застройщик, и делает это он все равно за счет покупателя: из тех же денег, которые заложены в повышенную стоимость квартиры. Главный сюрприз для покупателя квартиры по очень низкой ставке — ее рыночная цена остается значительно ниже той, которую он заплатит. Если квартиру придется продать через несколько лет, то вернуть вложенные деньги даже с прицелом на рост стоимости недвижимости в будущем практически нереально.
Оцените свои доходы. Прикиньте, сможете ли вы вносить дополнительные суммы не по графику, чтобы быстрее рассчитаться по кредиту, или вам комфортнее будет делать относительно небольшие платежи, но много лет. Воспользуйтесь кредитным калькулятором, чтобы посмотреть примерный график погашения и сумму итоговой переплаты банку в каждом из случаев.
Подумайте о своих планах на будущее и попробуйте выстроить разные сценарии развития событий. Что будет, если вы захотите переехать в другой город, или вам придется развестись и поделить квартиру, или у вас родятся дети, и потребуется жилье побольше.
Принимайте решение, только когда взвесите все варианты, оцените свою выгоду и финансовые риски.